Kısa cevap: Gelir İdaresi’nin 2026 kira rehberi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde sayılan kiracının, gerçek kişiye ödediği işyeri kirasının brütünden %20 gelir vergisi kesinti yapacağını yazar. Kiracı neti mal sahibine öder, kestiği vergiyi muhtasar beyannamesiyle yatırır. 2026’da stopajlı işyeri kirasının brüt toplamı 400.000 TL’yi aşarsa mal sahibi tamamını yıllık beyannameye alır ve kesilen stopajı mahsup eder. Bu sınır bir istisna değildir. Konut istisnası 58.000 TL’dir ve işyerine uygulanmaz. Basit usuldeki kiracı stopaj yapmaz. O zaman beyan sınırı 22.000 TL’dir.
Ankara’da ofis kiralayan dosyanın ilk cümlesi çoğu zaman “kira 50.000 TL”dir. Sözleşme brüt mü yazmış, net mi, belli değildir. Brüt 50.000 TL’de stopaj 10.000 TL, mal sahibine giden 40.000 TL’dir. Net 50.000 TL denmişse brüt 62.500 TL’dir. İkisini aynı çek saymak, ayda 12.500 TL kaydırır.
Bu yazı, gerçek kişiye kiralanan dükkân, ofis, depo ve atölye içindir. Kuruluşun kendisi Ankara’da şirket kuruluşu rehberinde. Stopajın beyan günü aylık vergi takvimindedir. Kızılay’daki ofisimizde de kira satırı ilk ayın listesine girer.
Kesintiyi kiracı yapar
Stopaj, mal sahibinin gelir vergisine mahsuben kiracının kestiği vergidir. Yükümlü, 94. maddede sayılan kiracıdır: kamu, şirket, gerçek usulde tüccar, serbest meslek erbabı, dernek, vakıf ve kooperatif bu listenin uygulamasıdır. Listeyi ezberleyip kendi sözleşmenizi dışarıda bırakmayın. Mükellefiyet levhası, kiracının bu listede olup olmadığını söyler.
Basit usuldeki esnaf stopaj yapmaz. Ticari faaliyeti olmayan gerçek kişi de yapmaz. Kiracı basit usuldeyse mal sahibine brüt tutar gider ve kesinti belgesi oluşmaz. O kira, stopajlı kiranın 400.000 TL sınırına girmez. Beyan sınırı ayrıdır: 2026’da 22.000 TL. Sınır aşılınca yalnız aşan kısım değil, kiranın tamamı beyan edilir. 22.000 TL bir istisna değildir.
Kiraya veren limited veya anonim şirketse bedel onun kurum kazancıdır. %20’lik işyeri stopajı, gerçek kişinin gayrimenkul sermaye iradı içindir. Şirket size fatura keser. Faturanın KDV satırı stopajın yerine geçmez. İkisini toplayıp tek yüzde sanmayın. KDV oranını sözleşmedeki faaliyetten okuyun. Bu yazı o oranı sabitlemez.
Brüt 50.000 TL nasıl bölünür?
Sözleşme “aylık brüt 50.000 TL” diyorsa stopaj 50.000 × %20 = 10.000 TL’dir. Mal sahibine 40.000 TL ödenir. 10.000 TL, kiracının muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle vergi dairesine gider. Genel günde bu beyan izleyen ayın 26’sıdır. Hafta sonu kaydırır.
Sözleşme “net 40.000 TL eline geçsin” diyorsa brüt, 40.000 / 0,80 = 50.000 TL’dir. Stopaj yine 10.000 TL’dir. “50.000 TL” tek başına brüt de olabilir, net de. Cümleyi sözleşmeye yazın. Peşin ödenen gelecek ayların kirası da brüt üzerinden aynı orana girer. Bir yıllık peşini tek ayda ödediyseniz kesinti, o ödemenin tamamındandır.
| Sözleşmedeki cümle | Brüt | Stopaj %20 | Mal sahibine |
|---|---|---|---|
| Brüt 50.000 TL | 50.000 TL | 10.000 TL | 40.000 TL |
| Net 40.000 TL | 50.000 TL | 10.000 TL | 40.000 TL |
| Net 50.000 TL | 62.500 TL | 12.500 TL | 50.000 TL |
| Basit usul kiracı, brüt 50.000 TL | 50.000 TL | Kesilmez | 50.000 TL |
Yıllık brüt, aylık brütün on iki katıdır. Brüt 50.000 TL, yılda 600.000 TL eder. Bu tutar 2026 beyan sınırının üstündedir. Hesabı aydan yıla geçirmeden “400 binin altındayım” demeyin.
Kızılay’da tutulan bir ofis, sözleşmede ev yazsa bile işyeri olarak kullanıldığı ay kesintiye girer. Adresteki tabela ve faaliyet, konut istisnasını kendiliğinden açmaz. Kullanım işyeriyse kiranın tamamı brütten okunur.
Mal sahibi ne zaman beyanname verir?
Stopaj yapılmış işyeri kirasının brüt toplamı 2026’da 400.000 TL’yi aşarsa, geliri yalnız bu kiradan ibaret olan mal sahibi yıllık beyanname verir. Aşan kısım değil, gelirin tamamı beyana girer. Kesilen stopaj, hesaplanan vergiden mahsup edilir. 400.000 TL’nin altında ve beyana girecek başka geliri yoksa, stopaj son vergidir. Yıllık beyanname açılmaz.
Sınırın testine, stopajlı brüt işyeri kirasıyla birlikte, varsa konut kirasının istisnayı aşan kısmı ve beyana tabi diğer gelirler de girer. Gelir İdaresi rehberi bu toplamayı açık yazar. Tek dükkânı olan ve başka geliri bulunmayan mal sahibi, yalnız kendi brüt toplamına bakar.
Konut istisnası 2026’da 58.000 TL’dir. Mesken olarak kiraya verilen bina içindir. İşyeri kirasına uygulanmaz. Aynı taşınmaz hem ev hem işyeri kullanılıyorsa, işyeri kullanımı sürdükçe kiranın tamamı kesintiye girer. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olan malik, konut istisnasından yararlanamaz. Dükkânı olan şirket sahibi, evinin kirasını da bu cümleyle ayrıca okur.
Çubuklar tutarın büyüklüğüdür, vergi oranı değildir. 400.000 ve 22.000 beyan sınırıdır. 58.000 konut istisnasıdır. İşyeri, 58.000 TL’yi kullanmaz.
Götürü gider %15, iki yıl kilitli
Beyanname verilecekse safi irat için iki yol vardır. Gerçek gider, belgesi olan giderdir. Götürü gider, hasılatın %15’idir. İşyerinde konut istisnası olmadığı için %15, brütün tamamına uygulanır. 600.000 TL brütte götürü gider 90.000 TL, kalan 510.000 TL’dir.
510.000 TL, 2026 tarifesinde şöyle durur. 400.000 TL’nin vergisi 70.500 TL’dir. Kalan 110.000 TL × %27 = 29.700 TL. Hesaplanan vergi 100.200 TL. Yıl içinde kesilen stopaj 600.000 × %20 = 120.000 TL. Mahsuptan sonra 19.800 TL mal sahibinin lehine kalır. İade ve mahsubun şekli, beyannamedeki diğer satırlara bağlıdır. Bu örnekte başka gelir yoktur.
Götürü gideri seçen malik, iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez. Taşınmazların bir kısmında gerçek, bir kısmında götürü seçilmez. Hak kiralamalarında götürü gider kullanılmaz. Yöntemi, beyannameyi vermeden önce seçin. Seçim iki yılı bağlar.
Bu ay kapanmadan
Sözleşmede bedelin brüt mü net mi olduğunu işaretleyin. Kiracı stopaj sorumlusuysa brütün %20’sini ayırın, neti mal sahibine, kesintiyi muhtasara yazın. Mal sahibi gerçek kişi değilse bu %20’yi otomatik kesmeyin. Faturayı ve KDV satırını ayrıca okuyun.
Ödemeyi bankadan, açıklamasına “kira” yazarak yapın. Elden ödemenin izi zayıftır. Yıl sonunda brüt toplamı 400.000 TL ile, stopajsız kiradaysa 22.000 TL ile karşılaştırın. Damga vergisi sözleşmenin ayrı cetvelidir. Oranı bu yazıda sabitlemiyoruz. Günler için aylık vergi takvimine, ofisi yeni açıyorsanız ilk yıl listesine bakın.
Sık sorulan sorular
Stopajı mal sahibi mi öder?
Keser, beyan eder ve vergi dairesine yatırır olan taraf kiracıdır. Tutar, mal sahibinin brüt kirasından düşer. Ekonomik yük sözleşmede net veya brüt diye paylaşılır. Sorumluluk, stopaj yapmakla yükümlü kiracıdadır.
Oran 2026’da hâlâ %20 mi?
Evet. Gelir İdaresi’nin 2026 kira rehberi, brüt kira üzerinden %20 kesinti yazar. Konut olarak kullanılan ve işyeri olmayan kira bu kesintiye girmez. İşyeri kullanımı varsa kiranın tamamı kesilir.
400.000 TL’nin üstünde yalnız aşan kısım mı beyan edilir?
Hayır. 400.000 TL beyan sınırıdır. Aşılınca stopajlı işyeri kirasının tamamı beyannameye girer, kesilen stopaj mahsup edilir. Sınırın altında ve başka beyana tabi gelir yoksa yıllık beyanname açılmayabilir.
Basit usuldeki kiracı da %20 keser mi?
Kesmez. Stopaj doğmaz. 2026’da 22.000 TL’yi aşan bu kiranın tamamı mal sahibi tarafından beyan edilir. 22.000 TL istisna değildir.
Ev sahibim limited şirketse stopaj var mı?
Bu %20, gerçek kişinin işyeri kira iradı içindir. Kiraya veren şirketse kazanç kurumlar vergisine gider ve size fatura keser. KDV ayrı satırdır. Sözleşmeyi ve faturayı yan yana okuyun.
Götürü gideri seçince ertesi yıl gerçek gidere döner miyim?
İki yıl geçmeden dönemezsiniz. Götürü gider hasılatın %15’idir. Taşınmazların hepsi aynı yönteme girer. Hak kiralamasında götürü gider yoktur.
Özetle
2026’da gerçek kişiye ödenen işyeri kirasında, stopaj sorumlusu kiracı brütün %20’sini keser. Brüt 50.000 TL, 10.000 TL stopaj ve 40.000 TL net demektir. Yıllık brüt 400.000 TL’yi aşan mal sahibi tamamını beyan eder. Basit usul kiracı kesinti yapmaz. Konut istisnası işyerine uygulanmaz.
Ankara Muhasebeci olarak Kızılay’daki ofiste sözleşmedeki bedeli brüt ve net diye ayırır, muhtasar satırıyla mal sahibinin beyannamesini aynı ayda kapatırız. Bize ulaşın ya da vergi danışmanlığı hizmetine bakın. Ofisi yeni tutuyorsanız şirket kuruluşu aynı dosyada yürür.
Bu ay tek cümleyi netleştirin: kirada yazan rakam brüt mü, net mi. O cümle, %20’nin hangi tutara uygulanacağını söyler. Geri kalanı muhtasar günü ve yıl sonundaki 400.000 TL testidir.
